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【城市】世博ABN首发 评估机构的新业务契机


据中国资产证券化分析网显示: “上海世博土地控股有限公司2019年度第一期资产支持票据”(下简称世博ABN)将于7月23日在银行间债券市场挂牌交易。作为该产品参与方之一——上海城市房地产估价有限公司(为世博ABN提供房地产评估服务,下简称:城市估价),汇集整理了国内首单租赁住房公募ABN的精彩内容,在此分享如下:

一、项目缘起

2017年9月,上海发布了《关于加快培育和发展上海市住房租赁市场的实施意见》,提出了存量商办房屋可按规定转为租赁住房的政策意见。作为国有企业,世博土控响应政府号召,积极盘活存量资产。目光聚焦在位于闵行的浦江生活广场,作为浦江镇配套商品房,该项目按照较高商业综合体的标准进行开发建设。在硬环境方面,项目拥有完善的消防安保和入户大堂设计;在软环境方面,项目配置了餐饮、零售、办公、健身教育等业态。软硬环境均适合改造成租赁住房项目,所以2018年4月份,世博土控启动了浦江城市生活广场的租赁住房转换工作。城市估价作为世博土控的合作方,通过积累的土地转性和物业转型案例经验,给出了项目转型后的“价值预判”作为参考。该项目作为闵行区首个商办物业转为租赁住房的案例,受到了闵行区政府的重点关注。最终,与闵行区政府签订了《土地使用权出让合同补充协议》调整房屋使用性质为租赁住宅,严格按照“只租不售”模式管理,由受让人在出让年限内整体持有并持续出租。该项目以对室内空间及水电进行二次改造(改为民用水电)的方式实现了向租赁住房的转变。

 

二、评估要点

2018年年中,世博土控启动了转型后的资产证券化工作,城市估价作为评估机构积极参与了项目尽职调查、资产和房地产评估。与传统房地产抵押评估不同,资产证券化评估要求风险可控,评估更需要从保守审慎的角度出发。所以,在评估工作开展过程中,城市估价严格按照中估协副会长柴强博士领衔编制的《房地产投资信托基金物业评估指引(试行)》的相关要求进行操作。比如,对于有租金收入的房地产,应当选用收益法作为最主要的估价方法。虽然收益法和成本法测算结果较为接近,但本次评估分别对其赋予60%及40%的权重,采用加权算术平均的方法确定估价对象的最终评估价值。同时在测算过程中,严格考虑了已设立的20年租赁权对估价对象物业价值的影响。

 

三、行业意义

作为国内首单租赁住房公募ABN产品,世博ABN的成功发行非常有意义。由于发行场所银行间债券市场具有全国市场属性,而且信息披露制度完备、公开透明的原则深入人心,所以有利于租赁住房事业的推广与发展。对于参与机构比如我们评估机构来说,不仅在资本市场上知名度和美誉度得到了显著的提升,还会带来以下两个方面的积极作用:

1、打破固有思维,推动行业健康发展。传统评估机构以动迁和银行抵押评估为业务重心,随着这两项传统业务的萎缩,很多评估机构也举步维艰。资产证券化评估业务过去一直垄断在国际大型咨询机构和上市评估机构手中,其他评估机构很难参与。此次城市估价参与的世博ABN来源于长期合作客户的业务延伸,这成为没有资产证券化业务经验的评估机构参与该市场的一个捷径

2、调整技术路线,重塑业务流程。与传统的动迁和银行抵押评估业务相比,资产证券化背景下的房地产评估和资产评估对评估的要求更加保守,这就要求我们不论是尽职调查、现场踏勘、可比案例收集还是具体参数的设定需要更加严谨。对于行业和企业来说,应该尽快制定面对资产证券化评估业务的更加详尽的操作手册,为拥抱大资产证券化时代做好准备。

放眼世界,资产证券化发展历史悠久的发达国家其产品总值已达到数万亿元,领先估价机构的资产证券化业务收入占比也已达到其总营收的半壁江山。而在国内,据业内专家估测:以房地产为基础资产的证券化产品未来可达到4万亿人民币以上,这意味着国内评估机构在该领域有着广阔的空间。随着2019年公募REITS的逐步落地,未来存量房地产领域资产证券化会迎来大发展。评估机构必须重视并相应作好准备,迎接时代赋予我们的机遇和挑战。